Öffentliche Bekanntmachung zum Sanierungsgebiet der Stadt Naumburg (Saale) „Altstadt“ im Ortsteil Bad Kösen nach § 27 a VwVfG
Sanierungsgebiet der Stadt Naumburg (Saale) OT Bad Kösen „Altstadt“ - vorzeitige Ablösung von Ausgleichsbeträgen
Das Sanierungsgebiet erstreckt sich mit einer Fläche von 30,81 ha über die Altstadt von Bad Kösen. Die Satzung für das Sanierungsgebiet „Altstadt“ wurde am 06.07.1993 vom Stadtrat der Stadt Bad Kösen beschlossen. Grundlage dieses Beschlusses bildete eine umfassende „Vorbereitende Untersuchung“, in der die Missstände und Mängel im Gebiet der Vorbereitenden Untersuchung insbesondere der Bausubstanz von Gebäuden, Straßen, Wegen und Plätzen erfasst wurden. Daraus ergab sich der Schwerpunkt „Altstadt“ mit dem Ziel der Behebung der erfassten Substanz- und Funktionsmängel im Bereich.
Seit 1990 hat sich in der Altstadt von Bad Kösen einiges zum Positiven entwickelt. Es wurden zwischenzeitlich Straßen, Plätze und Grünanlagen saniert, auch Gebäude konnten modernisiert und instand gesetzt werden. In den meisten Fällen wurden die aufwendigen Sanierungen durch den Einsatz von Städtebaufördermitteln und anderen, bereitgestellt durch Bund und Land und die Stadt Bad Kösen und ab 2010 die Stadt Naumburg (Saale) unterstützt. Alle Maßnahmen in den Jahren von 1990 bis 2020 tragen dazu bei, die Altstadt lebenswerter und attraktiver zu gestalten. Diese Entwicklung beeinflusst auch den Wert eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks.
Im Ortsteil Bad Kösen ist die Sanierungssatzung durch Gemeinderatsbeschluss vom 13.06.2018 und nach den gesetzlichen Vorschriften spätestens bis zum 31.12.2020 aufzuheben. Danach entsteht die Pflicht eines jeden Grundstückseigentümers zur Zahlung des Ausgleichsbetrages. Dieser wird dann durch Bescheid durch die Stadt Naumburg (Saale) erhoben.
Nach § 154 Abs. 3 Satz 2 Baugesetzbuch (BauGB) „kann“ die Gemeinde die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen.“
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 13.06.2018 die vorzeitige Ablösung der Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet „Altstadt“ mit Abschlägen beschlossen.
Es besteht ab jetzt für jeden Grundstückseigentümer im Bereich „Altstadt“ (Gebiet der geltenden Sanierungssatzung der Stadt Bad Kösen), die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag freiwillig, vorzeitig abzulösen und im Gegenzug einen Abschlag dafür zu erhalten.
Dieser Wertermittlungsabschlag beträgt in den Jahren:
à 2018 und 2019 = 10 %
Ab 2020 werden keine Abschläge gewährt.
Die freiwillige Ablösung des Ausgleichsbetrages (vor Aufhebung des Sanierungsgebietes zum 31.12.2020) hat Vorteile für den Eigentümer und die Stadt Bad Kösen.
Für den Eigentümer ist durch den Abschlag ein geringerer Betrag zu zahlen. Eine Nachforderung nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme ist ausgeschlossen.
Für die Gemeinde (Stadt Bad Kösen) stellt die vorzeitige Ablösung eine sanierungsbedingte Einnahme vor Abschluss der Sanierung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme dar, die als den Kostenrahmen erhöhende Einnahme, zur Erfüllung von Sanierungszielen - also für öffentliche und private Maßnahmen im Sanierungsgebiet - wieder eingesetzt werden können und somit weiteren Sanierungsvorhaben bis 2020 zugutekommen.
Die Möglichkeit zur freiwilligen vorzeitigen Ablösung wird den Eigentümern der infrage kommenden Grundstücke in den kommenden Wochen per Post vonseiten der Stadt Naumburg (Saale) unterbreitet.
Wie werden Ausgleichsbeträge ermittelt?
Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ist die Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsbetrages. Die aus der Sanierung resultierende Bodenwertsteigerung für ein Grundstück ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück hätte, wenn keine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt worden wäre (sog. Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme ergibt (sog. Endwert). Bezugspunkt beider Werte ist dabei der Tag, an dem das Sanierungsverfahren beendet und die Sanierungssatzung durch den Gemeinderat aufgehoben wird.
Die Größe des Grundstücks stellt die Bemessungsgrundlage für den grundstücksbezogenen Ausgleichsbetrag dar.
Der Ausgleichsbetrag bezieht sich nur auf die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes. Allgemeine, also konjunkturell bedingte Bodenwerterhöhungen oder auch Bodenwertminderungen und auch solche, die der Eigentümer mit eigenen zulässigen Aufwendungen bewirkt hat, sind nicht Bestandteil des Ausgleichsbetrages.
Verkehrswertveränderungen eines bebauten Grundstücks aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen des jeweiligen Eigentümers werden also grundsätzlich nicht berücksichtigt. Ebenso ist es unerheblich, ob der Eigentümer Fördermittel erhalten hat.
Die Höhe des Ausgleichsbetrages wird für jedes Grundstück individuell errechnet und hängt davon ab, inwieweit öffentliche Investitionen und Maßnahmen in der Nachbarschaft und im Bereich des Sanierungsgebiets den Wert des Grundstücks beeinflusst haben. Die Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen obliegt dem unabhängigen Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten beim Landesamt für Vermessung – und Geoinformation des Landes Sachsen-Anhalt in Halle.
Wer hat einen Ausgleichsbetrag zu entrichten?
Ausgleichsbeträge müssen von allen Grundstückseigentümern in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gezahlt werden. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- und Teileigentum müssen die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer Beträge, die ihrem Anteil am Gesamteigentum entsprechen, entrichten. Auch bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, ist der Grundstückseigentümer, nicht also der Erbbauberechtigte, ausgleichsbetragspflichtig.
Was sind Ausgleichsbeträge?
In Sanierungsgebieten werden in erheblichem Umfang öffentliche Gelder für Maßnahmen aufgewendet, durch die ein Gebiet zwecks Behebung städtebaulicher Missstände verbessert oder umgestaltet wird. Die Finanzierung erfolgt weitgehend aus Mitteln des Bundes, des Landes und der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Die Vielzahl der Maßnahmen führt zu einer Aufwertung des Gebietes. Dies bewirkt eine Erhöhung des Markt- oder Verkehrswertes der einzelnen Grundstücke.
Ansprechpartner:
Zur Beantwortung von Fragen stehen Ihnen die Mitarbeiterinnen des
Fachbereiches II - Stadtentwicklung und Bau, Sachgebiet 61- Stadtplanung für persönliche Gespräche zur Verfügung.
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